Société immobilière : l’idéal pour investir en Suisse ?

Lorsqu’une personne souhaite acquérir un logement en Suisse, il a la possibilité d’investir en son nom propre ou bien de prendre part à une société immobilière (SI).

Toutefois, il n’est pas toujours simple pour des particuliers de comprendre comment fonctionne une société immobilière si bien que certains privilégient l’acquisition en nom propre.

C’est pour cette raison que nous avons souhaité vous présenter la société immobilière mais également les avantages et inconvénients qui l’accompagnent.

Qu’est-ce qu’une société immobilière ?

La société immobilière est une société bien particulière puisque son objet est nécessairement l’acquisition, la gestion, l’exploitation ou encore l’aliénation de biens immobiliers.

Elle peut prendre la forme d’une société à responsabilité limitée, d’une coopérative, d’une société en commandite par actions mais, le plus fréquemment, elle est une simple société anonyme.

Investir via une société immobilière ne permet jamais d’acheter un bien immobilier puisque très concrètement, l’investisseur va acquérir des actions de la société immobilière.

Pour autant, bien que l’investisseur ne soit pas «â€‰propriétaire » du bien — il est plutôt actionnaire — il lui est possible de vivre dans l’appartement ou la maison que la société a préalablement acquis.

Ces dernières années, peu nombreux sont toutefois ceux qui ont choisi de détenir leur résidence principale à travers une société immobilière, ce dispositif étant en revanche très prisé de ceux qui décident de réaliser un investissement locatif.

Nul doute que les avantages et inconvénients de la société immobilière présentés ci-dessous vont permettre de comprendre cette tendance.

Quels avantages procure une société immobilière ?

La détention d’un bien immobilier à travers une SI procure de nombreux avantages à l’investisseur.

En premier lieu, puisqu’il devient actionnaire et non propriétaire, il n’y a pas, à proprement parler de transfert de propriété. Ainsi, l’investisseur n’est pas redevable de droits de mutation et n’a à payer ni frais de notaire ni frais d’inscription au registre foncier.

En second lieu, la société immobilière procure des avantages d’ordre fiscaux (découvrir les différents impôts immobiliers en Suisse) puisque l’investisseur peut déduire, de manière illimitée, les intérêts passifs alors qu’il ne sera pas imposé sur les rendements immobiliers du moment où il ne se verse pas de dividende. La société sera en revanche imposée mais à des taux plutôt attractifs puisque la récente réforme de l’imposition des entreprises (RIE III) a conduit à une baisse des taux.

En troisième lieu, c’est au moment de revendre le bien que la société immobilière aura un intérêt. En effet, la plus-value réalisée sera faiblement taxée alors que les éventuelles moins-values pourront être déduites.

Enfin, en dernier lieu, le fait de détenir un bien à travers une société immobilière facilitera la succession et pourra éviter bien des querelles de famille.

Quels inconvénients accompagnent une société immobilière ?

Il serait trop beau que la société immobilière n’ait que des avantages. Aussi, voyons maintenant les inconvénients qu’elle présente pour un investisseur.

D’abord, ce sont les démarches administratives que nécessite sa création qui posent problème à beaucoup. Elles sont effectivement fastidieuses et peuvent coûter de l’argent.

Ensuite, une double imposition attend l’investisseur puisque les bénéfices de la société seront taxés dans un premier temps avant que ce ne soit les dividendes versés aux actionnaires qui fassent l’objet d’une taxation, et ce dans le cadre de l’imposition sur le revenu des personnes. La même assiette est donc taxée à deux reprises.

Enfin, détenir un bien via une société immobilière peut complexifier la revente de la maison ou de l’appartement. Eh oui, il est extrêmement rare qu’un acheteur soit prêt à racheter les actions puisque lui voudra surtout acquérir le logement. Par conséquent, la société devra réaliser la vente en son nom, payer l’impôt sur les bénéfices (une mauvaise affaire pour l’investisseur) avant de se placer en liquidation puisqu’elle n’a plus lieu d’être.

Difficile de savoir s’il est très judicieux d’investir à travers une société immobilière lorsque l’on désire acquérir un bien en Suisse puisqu’un tel montage a des avantages mais aussi de sérieux inconvénients.

Aussi, selon nous, la société immobilière s’avère surtout pertinente quand vous avez réalisé plusieurs investissements locatifs et que vous souhaitez vous en faciliter la gestion. Mais rien ne vous empêche d’y avoir recours dans d’autres situations si vous restez convaincu qu’elle est la meilleure option qui s’offre à vous.