En 2018, force est de constater que les produits d’épargne traditionnels n’offrent qu’un rendement limité alors que le marché des actions, très instable, peine à séduire les ménages.
Dans pareil contexte, certains sont tentés de miser sur un projet immobilier avec une stratégie « buy-to-let ». Autrement dit, ils acquièrent une maison ou un appartement dans le seul et unique but de le mettre en location et donc de percevoir des loyers réguliers.
Mais un tel investissement n’est-il pas une vraie prise de risque ?
Investir pour louer, un projet qui séduit en Suisse
Depuis le début des années 2000, de nombreux ménages helvètes ont fait le choix d’investir dans la pierre. Profitant de taux d’intérêt extrêmement bas pour mener leur projet, ils ont souvent obtenu des rendements bien supérieurs à la rémunération des produits d’épargne classiques.
Il y a une dizaine d’années, une stratégie buy-to-let menée en Suisse laissait espérer un rendement proche des 10%. Aujourd’hui, la donne est quelque peu différente puisque le marché immobilier s’est rééquilibré après avoir longtemps été dopé par une demande bien plus importante que l’offre. Nécessairement, cela s’est accompagné d’un tassement des prix et des loyers alors même qu’ils étaient en constante augmentation sur cette période.
Pour autant, investir pour louer permet encore de dégager un rendement net estimé entre 3 et 7% selon les situations, ce qui n’est pas si mal face à ce que peuvent proposer les autres formes d’investissements.
Les ménages suisses l’ont d’ailleurs vraisemblablement bien compris puisque les banques constatent une hausse de la demande de crédits hypothécaires sur le modèle « buy-to-let » au fil des dernières années.
Attention toutefois, les perspectives de rendement sont étroitement liées à la commune sur laquelle vous réaliserez l’investissement. Autant dire que tout achat devra être précédé d’une étude visant à confronter le prix du bien aux rendements espérés. Cela vous permettra d’éviter de vous lancer dans une mauvaise affaire immobilière.
Les risques associés à une stratégie buy-to-let
S’il est évident que le choix du bien immobilier acheté est primordial, ne pensez pas qu’une bonne décision initiale vous assure un rendement optimal.
En effet, différents risques peuvent accompagner une stratégie d’investissement pour louer et doivent donc être connus avant que vous vous lanciez dans un quelconque projet :
- Un placement immobilier est illiquide si bien que vous ne pourrez pas récupérer les fonds investis en cas de besoin urgent
- Votre logement peut être vacant. Or, sans locataire, pas de loyer et sans loyer, vos rendements espérés risquent d’en prendre un coup
- Vous pouvez être confronté à d’importants frais si votre logement se situe dans une PPE et que la majorité des copropriétaires souhaitent mener des travaux de rénovation
- S’il est logique de payer des impôts sur les revenus générés par votre investissement locatif, accordez de l’importance au volet fiscal de votre projet. Il serait dommage qu’une partie de vos rendements soit absorbée par une hausse d’impôt non prévue en raison de la mauvaise anticipation d’un changement de tranche d’imposition
Comment réduire les risques d’un investissement pour louer ?
S’il existe, comme nous venons de le voir, des risques qui peuvent impacter le rendement de votre investissement dans la pierre, vous devez savoir qu’il y a aussi quelques bonnes pratiques pour les limiter au maximum.
En voici une liste non exhaustive :
- N’investissez que si vous disposez d’un cashflow important et que les rendements espérés sont particulièrement intéressants
- N’investissez que si votre apport de fonds est important et que les loyers sont en mesure de couvrir un emprunt dans une durée raisonnable
- Diversifiez votre portefeuille d’actifs et souscrivez aussi des produits au rendement moindre mais assuré
- Basez toujours votre raisonnement sur le rendement espéré net car omettre la prise en compte des frais d’entretien ou la fiscalité peut vous mener à acquérir le mauvais bien
- Commencez petit en acquérant un logement dont le crédit pourra être rapidement remboursé. Dès lors que vos loyers auront couvert ce dernier, rien ne vous empêchera de voir plus grand si vous le pouvez
Investir pour louer compte aujourd’hui parmi les meilleurs moyens de faire fructifier son argent.
Toutefois, avant de vous lancer dans cette aventure immobilière, prenez le temps de vous assurer que votre apport est suffisant et de bien cibler la maison ou l’appartement qui vous permettra d’optimiser le couple rendement / risques.