Gagnez-vous suffisamment pour pouvoir acheter un bien en Suisse ?

Acheter un bien immobilier en Suisse nécessite un calcul avec de nombreuses variables qui dépendent de la nationalité de départ, du montant apporté et de celui emprunté. Entre capacité d’emprunt et destination du bien, les questions d’un financeur tourneront toujours autour de votre possibilité à rembourser, malgré l’hypothèque qu’il détient sur ce bien immobilier et qui le garantit. Si vous ne savez pas encore quelles sont les limites, en voici quelques unes. En sachant, par exemple, qu’en Suisse les ménages propriétaires de leur logement sont de 34%, contre 50% en France.

L’apport personnel

La question de l’apport personnel est une des conditions qui donnera confiance à votre banquier lors de l’étude d’un prêt. Un apport en fonds propres est généralement demandé lors de l’achat et se situe à 20% pour une résidence principale. Après, l’origine de ces fonds propres peut être variée.

En Suisse, il est fréquent qu’ils proviennent des fonds de prévoyance du 2^ème et du 3^ème pilier. Mais toutes les banques n’acceptent pas ce déblocage des fonds de prévoyance professionnelle (2^ème pilier) car c’est au détriment de la retraite et peut générer des problèmes ultérieurs. Cet apport est, désormais, aussi limité par l’Etat à 10% de l’achat. Et, en cas de revente du bien, ce 2^ème pilier doit être reconstitué. Certains frais ne peuvent être, d’ailleurs, réglés par ces fonds, comme les droits d’enregistrement, les frais de dossier ou la garantie bancaire.

Il sera donc souvent nécessaire de disposer de ressources réellement propres comme des produits d’épargne, des titres, des assurances-vie ou des avances d’hoirie, c’est-à-dire des avances sur héritage, afin de financer ces apports personnels.

La capacité d’emprunt

La capacité d’endettement est l’un des critères majeurs de sélection des organismes prêteurs. Il faut connaître la capacité d’endettement de l’emprunteur ou du couple s’il s’agit d’un achat conjoint. Ce taux d’endettement n’est, ni plus ni moins, que le ratio entre la mensualité à rembourser pour l’emprunt et l’ensemble des revenus. Sachant que, si d’autres emprunts sont en cours, les mensualités viennent évidemment s’ajouter à celles de l’emprunt demandé. Il faut noter que le taux d’endettement acceptable pour une banque se situe à 33%.

Il existe alors plusieurs solutions si dépassement il y a, afin de solutionner votre capacité d’emprunt :

• attendre qu’un autre emprunt en cours soit terminé de rembourser ;
• prévoir un délai de remboursement plus long qui permettra de faire rentrer la mensualité sous ce plafond des 33%.

Où acheter ?

Pour un Suisse, il peut toujours rester une dernière solution, avec les quelques réserves émise dans un autre article “Avantages & inconvénients : acheter en Suisse ou France”, c’est de passer de l’autre côté de la frontière pour acheter son bien. Le prix du bien étant moins élevé, il se pourrait que votre capacité d’emprunt soit alors résolue comme le montre les chiffres suivants.

A titre d’exemple, on peut dire qu’une maison, à Genève, coûte de 10.000 à 18.000 CHF, avec une valeur moyenne de 14.000 CHF, et un appartement de 4.500 CHF à 19.000 CHF, avec une valeur moyenne à 7.900 CHF. Sur Annecy, la valeur moyenne d’une maison, ramenée en francs suisses sera de 3.800 CHF et celle d’un appartement de 4.100 CHF.

Il peut alors devenir intéressant d’oublier la frontière ou, du moins, de s’écarter des villes et des quartiers les plus onéreux pour rejoindre des banlieues ou des villages voisins plus abordables qui permettront, alors, de pouvoir financer l’acquisition du bien.