Principale contrepartie à l’usage de la chose louée par le locataire, le paiement du loyer et des charges au bailleur est strictement encadré par la loi.
Aussi, si vous vous demandez quelles sont les règles applicables aux loyers et charges, cet article va assurément vous apporter toutes les réponses recherchées.
Loyer : règles de fixation et d’augmentation
Au moment de conclure un bail locatif, bailleur et locataire se mettent d’accord sur le montant du loyer mensuel que ce dernier devra payer.
Pour le fixer, le bailleur doit principalement prendre en compte deux critères essentiels. En effet, le loyer doit lui permettre de couvrir les coûts et de réaliser un bénéfice raisonnable mais il doit aussi être en adéquation avec la réalité du marché.
Si ces deux critères ne sont pas respectés, le loyer demandé peut être considéré comme abusif et le bailleur s’expose alors à une contestation de ce montant devant l’autorité compétente.
En parallèle, il est bon de savoir qu’à chaque terme de résiliation, le bailleur a la possibilité d’augmenter le loyer. Pour cela, il doit prévenir le locataire au moins trois mois et dix jours avant la date du terme de résiliation.
Toutefois, l’augmentation du loyer est strictement encadrée par la loi. Ainsi, si le bailleur n’a pas inclus au bail locatif une indexation du loyer à l’indice de construction, celui-ci ne peut soumettre son locataire à une hausse que si :
- Une augmentation similaire est constatée pour les biens équivalents sur la même zone géographique
- Des frais ont été engagés pour améliorer le logement
- Le montant des charges d’entretien est plus élevé que prévu (si le loyer inclut les charges)
- Elle a vocation à compenser le renchérissement du capital-risque.
La hausse de loyer doit d’ailleurs être clairement motivée dans le formulaire homologué par le canton remis au locataire. Si ce dernier estime que l’augmentation de loyer demandée par le bailleur ne s’inscrit pas dans ses limites, il a la possibilité de la contester devant l’autorité de conciliation cantonale.
Charges : nature et calcul
Pouvant être intégrées au loyer ou faire l’objet d’un forfait, les charges sont également dues par le locataire au bailleur.
Derrière cette notion, se cachent en réalité les dépenses inhérentes à l’usage de l’objet locatif. La loi suisse définit ensuite les charges qui restent aux frais du bailleur et celles que ce dernier peut répercuter sur le locataire. Une chose est certaine, le bailleur a l’impossibilité de réaliser un bénéfice sur les charges puisque le locataire doit en quelque sorte rembourser certaines dépenses réellement payées par le propriétaire.
Les charges imputables au locataire comprennent ainsi :
- Les frais de chauffage et la production d’eau chaude
- Les frais de fonctionnement et maintenance de l’ascenseur
- L’éclairage des parties communes
- L’entretien du jardin
- Les frais de conciergerie
- La taxe sur les eaux pluviales
- Le raccordement à la télévision / radio
Elles doivent être clairement stipulées dans le bail locatif mais un prix global est suffisant.
Généralement, le paiement des charges fait l’objet d’un versement d’acomptes mensuels. Pour faire simple, le locataire anticipe et paie un montant prédéterminé chaque mois de frais accessoires. Au moment du décompte annuel des charges, le bailleur fait les comptes et compare le montant payé au montant réel calculé.
Si le locataire a payé moins qu’il ne faut, il exigera la différence. Inversement, si le locataire a payé plus, il bénéficiera d’un remboursement ou d’une déduction sur le prochain versement d’acomptes.
Loyers et charges font l’objet d’un encadrement juridique strict que doivent connaître locataire comme bailleur.
En effet, pour lutter contre d’éventuels abus des propriétaires bailleurs, la fixation et l’augmentation du loyer comme le calcul des charges doivent respecter des règles précises.