L’immobilier genevois, au cours des dernières années, présente des fluctuations variées. Après avoir subi de belles hausses de prix, l’année 2015 avait vu la courbe reprendre des allures plus normales. Les prévisions pour 2016 sont plutôt à la baisse. Il faut, pour cela, tenir compte de différents critères que sont la baisse attendue de l’immigration, le franc fort et les taux bas.
La baisse de l’immigration
Penser l’immigration qu’en fonction du travail serait un leurre. Cette immigration est une population qui vient travailler, certes, mais qui vient aussi consommer. Et, parmi cette consommation, il y a le besoin de logements locatifs. Alors que la pénurie de logements se faisait sentir dans plusieurs secteurs, comme Lausanne ou Genève, les conséquences du référendum “Contre l’immigration de masse†de 2014 seront aussi indirectes. Aussi, avec une baisse de la demande, l’offre en subira les conséquences et les prix sont amenés à baisser. C’est aussi la tendance notée par le Crédit Suisse qui s’attend, entre autres, à une suroffre des zones périphériques du fait du surplus de construction au cours de ces dernières années.
Il en est de même pour les logements en propriété de l’immobilier genevois où la baisse était attendue dès 2015 et devrait se prolonger, en grande partie à cause du prix, ou encore pour les bureaux ou l’immobilier commercial du fait d’une suroffre et de nombreuses disponibilités.
Les prix
Les variations ne sont pas équivalentes d’une région à une autre mais, pour parler des prévisions sur Genève :
- Le prix des appartements est pressenti à la baisse (-1,8%). En moyenne, un appartement de l’immobilier genevois se commercialisera entre 11.500 et 12.000 CHF au m² en 2016 (autour de 8.000 CHF à Bâle, 7.000 à 7.500 CHF à Berne, 9.000 à 10.000 CHF à Lausanne et 11.000 à 12.000 CHF à Zurich). Il faut dire que de nombreux logements neufs sont venus concurrencer l’offre déjà présente et font encore chuter ces prix.
- Pour les maisons individuelles, les prix sont aussi prévus à la baisse. La raison en est différente : après de fortes hausses, une villa de 5 pièces se monnaye 478.000 CHF à La Chaux-de-Fonds, 1.08 million CHF à Lausanne et 1,4 million CHF à Genève. Une situation qui ne devenait plus tenable et qui permet d’assainir ce marché de l’immobilier genevois.
- C’est encore plus vrai pour l’immobilier de prestige qui, face à une demande de plus en plus faible, voit ses prix chuter.
D’autres causes à prendre en compte
Un autre facteur influe négativement sur le secteur de la construction : c’est celui de la réglementation. Les durées d’amortissement revues à la baisse et les restrictions mises sur les retraits des avoirs de caisse de pension pour financer son apport rendent plus difficile cette acquisition de logement.
Mais tout n’est pas noir, cependant, et le marché de l’immobilier genevois a encore de très belles heures à vivre. Le faible taux des emprunts incite malgré tout les personnes à investir dans la pierre, d’autant qu’il n’existe pas vraiment de placements alternatifs plus évidents, actuellement. On peut ajouter le facteur démographique qui reste favorable et le pouvoir d’achat dont dispose les Suisses.